Aufwendige Sanierung oder innovativer Neubau?

Diese Frage stellen sich Bauherren oft. Wenn der Denkmalschutz eine Sanierung in den Fokus stellt bzw. befürwortet, ist oft mit einem immensen Aufwand zu rechnen. Ein moderner Neubau gilt deshalb häufig als vernünftige Alternative.

In diesem Zusammenhang wird ein Neubau als komplett neu gebautes bzw. wieder errichtetes Gebäude definiert. Dabei gilt ein Gebäude bis zu fünf Jahren als ein solches. Spätestens, wenn die erste umfassende Sanierung greift, entfällt dieser Status. Ein solches Gebäude kann also eine Sanierung auslösen bzw. in umgekehrter Reihenfolge stattfinden.

Jedoch besteht keine einheitliche Grundlage für die Dauer der Bezeichnung eines Neubaus. Je nach Kontext ist vieles möglich. Eine erste durchgreifende Sanierung kann sowohl aufgrund sichtbarer Abnutzungsspuren als auch sich wandelnder Bautechnologien und Architekturstile erfolgen. Auf jeden Fall steht diese Bezeichnung im klaren Gegensatz zum Begriff eines Altbaus.

Wird ein Gebäude neu errichtet bzw. wieder errichtet, gilt es, Standards zu erfüllen. Als Pflichtprogramm wird nicht nur die Einhaltung eines neuen Primärenergiebedarfs gesehen, sondern auch eine verbesserte Gebäudedämmung. In diesem Zusammenhang wird auf ein hochdämmendes Mauerwerk genauso Wert gelegt wie auf eine Dach- und Kellerdämmung. Aber auch einer mehrfachen Wärmeschutzverglasung der Fenster kommt Priorität zu. Gerade der letzte Aspekt punktet besonders, denn der Einsparung von Energie gilt erhöhte Aufmerksamkeit – egal, ob Neubaukauf oder neues Bauvorhaben.

Es ist interessant zu wissen, dass die Periode des Übergangs von Alt zu Neu qualitativ auf Grund bautechnischer Merkmale begründet wird. So spielen lichte Raumhöhen – in diesem Fall weniger als 3 Meter – eine genauso große Rolle wie eine systematische Beton-Verwendung und der Einbau von Isolier-Glasfenstern.

In diesem Zusammenhang ist übrigens auch die baurechtliche Abgrenzung zum garantierten Bestandsschutz von erheblicher Bedeutung. Die Vertreter des öffentlichen Baurechts verweisen oft auf strenge Richtlinien. So zum Beispiel den Aspekt, dass bei einer Gebäudesanierung bzw. einem Umbauvorhaben explizit Teile der baulichen Substanz bzw. tragende Bauglieder zwar in einer veränderten Form, aber neu errichtet werden. Dabei gilt als untere Grenze für den Bestandsschutz ein Wert von mindestens 50 Prozent. Oftmals bewegt sich der Wert des neuen Anteils aber jenseits von 40 Prozent, ist jedoch abhängig vom detaillierten Bezug.

Zentrale Bedeutung gewinnt dieser Aspekt, wenn ein vorhandener Dachraum eines Altbaus fortan Wohnzwecken dienen soll. In diesem Kontext muss der gesamte Dachstuhl mittels veränderter Kubatur um 25 Zentimeter höher neu gebaut werden. Der umzubauende Gebäudeteil des Dachstuhls weist also einen prozentualen Neubauanteil von 70 auf. Wird nun der Umbau des gesamten Gebäudes in den Fokus genommen, so befindet sich der Neubauanteil bei maximal 20 Prozent.

Betroffen von der Art einer Baumaßnahme im Bestandsschutz und der Anteilsauslegung sind baurechtliche Bestimmungen, zu denen die zulässige Abstandsfläche genauso gehören kann wie Decken, Wände und eine bautechnische Ausbildung der raumbegrenzenden Bauteile.

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